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国泰君安:商业的诞生,城市的运营-2019
时间:2019-10-06 09:08:21
发布者:须菩提
所属领域:商业空间  市场前沿  
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内容摘要
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商业地产发展进入新阶段。本篇报告对商业地产的业态和模式进行梳理,借助于 DataEdge 的大数据开发,我们详细分析了商圈、人口等,看好全国规模化扩张和区域精细化运营两种模式。


城市的形成离不开人口聚集、非农产业、交通便利、商业活动:

一个城市商业活动最活跃的区域形成商圈,是大量商业物业聚集的区域,主要包括零售地产、写字楼、酒店/公寓和综合体这 4 类业态。目前发达城市商圈已基本成型固定,城镇化达到较高水平,大量存量商业物业存在改善的空间,会是房地产基金积极参与到的领域。


商业地产的参与者简单分为三类:

1)以房企为代表,追求规模、精细化运营,或者两者平衡(多产品线运营);

2)以房地产基金为代表,既提供债权融资,又寻求主动获取潜在机会的物业,持有类型以写字楼、公寓、零售等为主;

3)以租户/商户为代表的零售商或企业,是优质物业的核心组成部分之一,与运营商既是租户-业主关系,也是合作伙伴关系。零售类商户的趋势是加大餐饮和休闲娱乐。从写字楼租户看,目前北上广深一线城市前三大租户类别是 TMT、专业服务业和金融类产业。


商业地产的运营模式主要是通过提供物业赚取租金收入,通过运营提升租金议价能力,并享受资产增值。运营的核心是通过各类业态和品牌的组合使得物业收益最大化,从而有效提升租金水平。运营形式又分为重资产自持,轻资产商管品牌输出。


商业地产投资增速自 2010 年左右后持续处于下行阶段,特别是 2017~2018 年,商业地产投资(商业营业用房、写字楼)与行业出现背离。行业增长放缓,运营精细化程度加深,目前与商业地产相关的一级市场赛道包括餐饮类品牌、联合办公、企业服务、智能建筑等。


零售类商业地产已经进入到整体行业过剩。但是二三线等城市在城镇化进程中,随着城市扩张,依然有大量新增供给和需求,因此这类区域看好规模化扩张(轻重并举)。另外,商业氛围发达的地区,商业地产运营竞争更加激烈,只有精细化运营的运营商才能突围。 


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