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保利研究院:2017年房地产行业白皮书(ppt)-2018
时间:2019-10-09 12:25:54
发布者:须菩提
所属领域:企业动态  市场前沿  珠三角  
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内容摘要
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导读

2018年2月26日,《保利2017年房地产行业白皮书》正式发布。

这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解读。

作为房地产行业的领军企业,保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持,这份白皮书的意义与价值不容小觑。 


《保利2017年房地产行业白皮书》分为两部分:

第一部分,从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面,解析住房美好生活大格局;

第二部分,从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面,洞察新时代赋能下的“万物生长”。


保利地产判断,

第一, 我们坚定看好房地产的未来;

第二,回归平凡,行业才能走向真正繁荣;

第三,国家调控,促进行业健康可持续发展。 


序言:新时代,是房地产最好的时代

历史车轮滚滚向前,时代潮流浩浩荡荡。 历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者,而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图,对此我们充满信心!

第一,我们坚定看好房地产的未来。房地产与经济相伴相生,是经济发展的结果投射。当前,中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一,正加快实现高质增长,向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围,是中国成功跨越中等收入陷阱的关键!


2020年,中国将全面建成小康社会,人均GDP超1.1万美元,达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国,完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量占中国大陆的40%以上,排名省级单位第一,但到2020年时将排不进前十。一线城市全部超越香港、新加坡,也完成全部的超越;中国的一线城市,将率先成为亚洲的一线顶尖城市,引领亚太发展。


2035年,中国将基本实现社会主义现代化,经济总量超过32万亿美元,排名世界第一。届时,广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市,超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市,将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国,中国也终将成为名副其实的“中央之国”。


在此时代的大背景之下,我们对行业的基本判断是:总量峰值、结构优化!预计未来8-10年内,中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值,这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台!除此之外,最美的还是结构优化带来的美丽想象——试想,新时代的世界新一线城市,将带来什么样的令人激动人心的房地产需求!?

第二,回归平凡,行业才能走向真正繁荣。随着“房子是用来住的”逐渐落地,房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低,它只是承接工作生活的载体。


房地产的未来不只是房子,而是基于它的生活方式,这可能是教育,可能是旅游,可能是新零售,可能是新办公。而每一种可能,都意味着与更多利益相关者的良性互动。

连接,带来可能;可能,撬动未来。

未来,在不断波动中,新房与存量房,钢筋水泥土与产业上下游,更健康的市场环境和更有竞争力的企业,共同让这个行业走向真正的繁荣。


第三,国家调控,促进行业健康可持续发展。综观中国的各行各业,还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代,距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业,彼时正处在门户时代,但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替。


2017年,调控是主基调,限购、限贷、限价等手段大范围升级,限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此,全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高,达到历史高位。


我们高度认同政府的调控方向和政策,挤掉泡沫,良性发展,才能让整个行业健康可持续发展。同时,这也倒逼开发商进行自我革新,无论是提供更好的产品,还是打造更强大的规划能力,最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙,沉者为金。


只要经济发展,行业就能持续发展;只有回归理性,行业才能真正繁荣;

只有戴上枷锁,房地产才能真正满足人民对美好生活的需要。


时代进步,奔流不息;身处激流,唯有涌进。

展望未来,我们相信,新时代,是房地产最好的时代!

综述

2017年年初,我们发布的房地产行业白皮书从“客户、产品、区域、供给”四个维度透视市场供求趋势,通过“城市群、地产金融、并购整合、存量时代”四个关键词揭示行业标杆发展方向。其中,多项预判得以验证,如新房市场“改善崛起”,这在公司亦得到验证,2017年是保利历史以来大面积去化最好的一年;再如“大”聚集、“小”分散的城市群发展逻辑也再次得到验证,城市行政边界不再是市场边界,物理距离终将打破心理距离,三大城市群内的非一线城市贡献率持续攀升,近十年来已拉升了10个百分点。


而今又是新一年开端,穿越2017年新调控、新时代所引发的众声喧哗,我们发现当时的部分判断趋势有如破竹之势,强劲发展;但因新形势变化,部分判断方向需辩证修正。


我们深知,房地产行业发展自有逻辑,唯有辩证看待新变化,才能锚准变中的不变,在波澜壮阔的新时代沉稳远航。今年,我们将更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑,以求更精准地深耕“未来”。

再探新机遇。一是开启多元经营蓝海。未来运营是发展核心,从美国经验来看,运营细分子领域呈多样化特征,各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例,长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才,分别对应中低和高端两档公寓项目定位;城市更新同样焕发新机遇,对城市中的级差物业重新定位—合理改造—再运营,存在大量的潜在机会点。


二是升级地产金融角色。地产金融手段愈加丰富,全方位助攻运营时代。其中,打通 “退出”环节的REITs即将落地,其实质为重资产持有,运营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验,培育期物业可通过母公司输血对接REITs实现退出。REITs的意义在于给了开发商和服务商对于经营物业的“轻重模式”选择:可将经营物业退出获得一次性收益、可持有REITs份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出。


我们以问题为导向,进行了5个方向的思考:

思考一:2017年初,我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代,那么,何谓峰值时代?又有怎样的特征?

思考二:现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代?存量时代又究竟应具备怎样的特征?

思考三:租购并举的本质,是调控手段的一厢情愿,还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为?

思考四:经营蓝海的发展方向有哪些?长租公寓、城市更新作为典型代表又有怎样的发展特征?

思考五:标准化的公募REITs已在路上,经营时代,金融的全方位助攻是否等于轻资产模式?



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